除了房地产领域贷款的风险暴露外，房地产投资下滑对行业上中下游制造业冲击，是银行不良贷款率抬升的另一个源头。

    “与实际信贷风险相比，银行账面不良贷款被低估。”这是东方资产管理公司近期发布的《2015：中国金融不良资产市场调查报告》的主要结论。

    在商品房在售库存攀升、新开工和投资下滑、楼市扶持政策效应减退、后续需求难以保持高位的情况下，房地产价格下跌，或是继出口、制造业产能过剩之后，银行第三波不良贷款风险的源头。

    房地产销售今年表现尚佳，全年销售规模有望探至2013年的历史最高点（13亿平方米）。但这是在资金面宽松、利率降至历史低位、楼市激励政策力度和频度史无前例的结果。即便如此，开发商拿地、新开工的积极性仍很低，前10个月新开工和土地购置分别下降13.9%和33.8%。目前，在6.8亿平方米的在售库存比2011年增长1.5倍，若将在建未售、已批未建库存算在内，整体库存或需5至10年才能消化完。

    库存压顶拖累土地购置、新开工和开发投资，直接冲击钢铁、建材、玻璃等房地产上游产业，以及工程机械、建筑施工等中游产业和家具家电、装饰装潢、纺织等下游产业。房地产上中下游20多个行业的产能随房地产开发的十年繁荣而壮大，也将随开发投资的下滑而回落。因此，除了房地产领域贷款的风险暴露外，房地产投资下滑对行业上中下游制造业冲击，是银行不良贷款率抬升的另一个源头。

    将不良贷款出售给资产管理公司（AMC）或证券化，是近期讨论较多的解决之道。但由于60%的贷款为不动产抵押，而不动产前景并不被AMC和投资者看好，加上银行过去盲目抢占市场份额、迷信房价上涨的保障作用，资产包中“次级”部分很难为AMC接收，很难让市场买单。同时，由于房地产关联制造业，不仅两者同时面临贷款风险暴露的情形，而且两类贷款风险存在相互强化的惯性。因此，AMC过去屡试不爽的“捂包”以待资产价格上涨、重组盘活、寻求第三方企业“接盘”等模式，派不上用场了，不良贷款处置的空间大大收窄。

    截至9月末，商业银行拨备覆盖率（拨备/不良贷款）190.79%，高于150%的监管标准；贷款拨备率（拨备/贷款余额）3.04%，也高于2.5%的监管标准。但若考虑银行腾挪不良贷款、向AMC出售或证券化渠道被堵塞，两个指标或被高估了，不良贷款开始在银行内部淤积和堰塞。今年不良核销明显增加后，拨备覆盖率已从去年初的 274%降至9月的191%，下降近100个百分点，几家国有大行甚至逼近了150%的监管线。

    本质上，消化不良贷款属于金融“去杠杆”，但硬币的反面是经济“去腐陈新”和转型升级。目前，我国不良贷款率并不算高，银行繁荣了10多年也积攒了家底，关键是要加速不良资产显化，通过银行“去杠杆”倒逼“去产能”“去房地产依赖”，倒逼银行探索服务实体经济新模式。在银行净利润进入增长“冰河期”，在家底还算丰实时，推进这一改革无疑非常急迫。