万象城总建筑面积55万平方米。其中包括深圳君悦五星酒店400间客房、万象城购物中心、华润中心写字楼和幸福里高尚住宅。集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性城市商业综合体。

　　万象城业态组合方面采取“主力店＋次主力店＋专门店”的形式。四家主力店包括深圳最大的电影城嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场、REEL百货、OLE超市。

　　业态规划组合

　　万象城在业态规划时吸取了国内外ShoppingMall经营的经验和教训，为了避免购物中心主题缺位和同质化，华润集团认为“万象城”应该打造出深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心，“万象城”的建设和招商过程中始终围绕“全新的业态组合”的理念。

　　深圳的高端消费群体长期以来首选西武百货，随着万象城的开业后，其业态组合与国际一线品牌组合方面，较之西武更加丰富，且购物环境、业态、业种的组合与多元化程度，已远远将西武抛在后面。

　　比如万象城突出自身的业态组合特点，主力店、次主力店所占比例为40%，其中，国际名牌占3%，餐饮占15%，娱乐占20%，精品店占22%。许多高端的客人、包括华润中心内的国际大牌公司的企业高管均首选在万象城消费，就是因为万象城现在除了世界高端一线品牌一应俱全外，其业态的丰富度完全与目标客群相匹配的高端生活超市、还有丰富多彩的文化艺术活动等。

　　线型双回环动线

　　万象城的标准层面积大约有2.4万㎡左右，单层面积的体量无疑是属于比较大的。但其动线采用的却是完全可以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。

　　笔者大致测量了一下其平面动线的长度，约380m左右，与一般大型购物中心单层的主动线长度相比明显动线长度适中，这样充分照顾到人的生理特点，具人性化关怀的设计思想，尤其是女性顾客不容易疲劳，特别要说明的是，在国内通常情况下，动线长度和店铺平均进深成反比，如果动线短，则店铺平均进深长。

　　从动线结构上看，万象城是经典的线型双回环模式。值得一提的是万象城的垂直同步停车场，每层都可以开车进入，这种停车模式在国内所有的购物中心不多见。据了解是万象城的决策者们借鉴或参考了香港太古广场和香港又一城等购物中心的经验，不仅在平面动线设计上非常流畅，而且在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流。

　　万象城每一楼层都只有线型或呈S型的客流主动线，所有店面都分布在动线两边。笔者从事零售行业多年，见到国内许多2-3万左右的购物广场或百货店的主动线设计相对要复杂得多，有的店在顾客进入后往往分不清东南西北，有的单层面积较大的购物中心因单层平面动线太长，造成顾客疲劳感加剧，何来好心情消费？因此，我们的零售企业决策者们在自诩为商业规划方面的专家，其实大多数均是规划强行让顾客走遍全场的动线，从而，成就其所谓的没有死角而沾沾自喜。

　　而万象城的商业规划设计者与决策者们却完全站在购物的角度进行规划和设计，整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店 面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用；88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强；公共区域的空间舒适、色彩和谐； 巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准两倍。

　　建筑设计分合皆宜

　　现在国内的ShoppingMall通常采用租赁模式经营，开业前期采用招商的方式引进不同商业业态的商家进入购物中心，而对于一个规模动辄10万平方米以上的超级购物中心而言，如果前期没有完善的商业规划和整体定位那将是非常危险的。

　　而万象城在前期规划时便已确定以商业万象城购物中心为主体建筑的规划思路，其柱距是典型柱网11×8.5m非常方正实用，实用率非常高。其在规划上除了拥有如米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观外，在商业空间的构成上也有很多特色。

　　现在国内的ShoppingMall普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体，一般的形式是裙楼部分做商场，裙楼以上为写字楼和酒店；这种规划方式通常都是以高品质公寓、写字楼和酒店为核心，主要满足写字楼和酒店等的整体设计，相比之下，购物中心则是附属部分，其设计都必须首先满足写字楼和酒店的整体规划，然后才是商业部分，这种设计思路往往很难保证商场部分有一个很合理的规划，例如柱距、荷载、形状和采光等问题，从而导致在招商或后期运营中后患无穷。

　　万象城把购物中心和酒店、写字楼项目分离出来，作为一个独立的建筑主体进行设计，给予商业规划较大的自由空间。

　　客流输送引擎。万象城的下沉式广场通过别具匠心的空间设计，巧妙地将商业用的广设计成下沉式广场，配合购物中心举办各种营销、公关活动或各种文化主题活动，不仅丰富市民的娱乐文化活动，同时为购物中心输送最宝贵的客流。

　　首层规划聚客、提升人气。万象城对聚客力的规划不仅是地下下沉广场，其更注重场内场外紧密衔接，将原本寸土寸金的首层空间，预留一块出来作为T形舞台等活动公共空间，只为在现场让顾客体验的不仅仅是单纯的购物消费，还能体验到时尚、前卫的潮流，并且在闲逛与不经意的同时欣赏到一场文化或视觉大餐。

（作者为深圳新摩尔商业有限公司副总经理）