品牌开发商和零售商进军商业地产特别是采取购地自建的模式，首先要有清醒的头脑。

　　当火得发烫的住宅市场被“国十条”、“楼市新政”等政策按下暂停键的时候，却“无意间”触动了商业地产市场的加速键。投资客们将目光转向了商业地产，开发商也悄然调整策略，开始加大对商业地产项目的开发，而零售企业也纷纷涉足商业地产。

　　一股“热风”正缓缓吹向商业地产市场。

　　扎堆集结

　　就连一直宣称不进入商业地产的万科，似乎也耐不住了寂寞。据记者了解，目前北京万科已经基本确定从中信地产接手位于CBD核心区赢嘉中心。而就在前不久，万科还在东莞长安拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约60层的地标性商业建筑。同样在西安，万科将投资80亿元建设新的国际会展产业园区。

　　仅仅半个月的时间，万科连出三招。但万科的举动只是近期以住宅为主业的房地产开发企业转战商业地产的代表之一。

　　“广东地产五虎”之一的合生创展亦不甘落后，也宣布发力高级商业地产为代表的投资型物业。合生创展、珠江地产以及珠光集团日前联手广州惠润，组建自己的商业经营管理团队，为进军商业地产铺路。

　　国内另一家房地产巨头保利房地产集团对未来商业地产的投资也是信心满满。其营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域。未来的3至5年间，将持有商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。

　　首创置业董事长刘晓光表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5至10年，首创置业全国的奥特莱斯规模争取增加至30家。

　　与这些“专业”的房地产商相比，一些涉足商业地产的零售企业也没闲着。就在前不久，华润万家副总裁蓝屹表示，华润在今年将发力多个商业项目的建设。

　　外资零售企业同样在加速商业地产项目的建设，Tesco乐购、易买得、宜家等都纷纷四处圈地。

　　地产巨头与零售大鳄的一场地产争夺赛似乎即将上演，这也不由引起业界对其未来市场的担忧。中国商业地产协会秘书长王永平认为，房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势，左手房地产，右手商业将是一个良好的循环模式。尤其是这样的背景下，巨头进入在一定程度上能推动行业发展速度。

　　利好零售？

　　如果明天的商业地产市场就像昨天的住宅市场，对于零售企业未来发展是好是坏？

　　李沐天认为，当前很多零售企业都在运营一些商业地产项目，巨头的进入将会对这些零售企业的地产项目形成冲击，在某些项目上势必会形成竞争。但不会出现像住宅市场的疯狂上涨，同时也可能造成某些区域内零售企业的洗牌。

　　他举例说，对于一些好的地段，商业项目过于集中，竞争过于激烈，优胜劣汰成为趋势，但从长远来看利好行业发展，过于集中的贴身肉搏，最后形成两种局面，一是淘汰一部分竞争力弱的企业，二是企业最终形成一种差异化竞争。

　　勒泰商业地产集团行销总监凌家彦则认为，房产巨头进入到某些城市的商业地产项目开发，并非易事。做商业地产项目和做普通的房地产项目有很大不同，首先必须对商业熟悉，其次要有专业的团队，包括当地政府和社会资源等等，这些方面往往一些区域零售商更有优势。

　　但也有业内专家认为，自建物业对于大多数零售企业来说风险很大，因为零售行业的毛利率较低，很多企业根本没有足够的资金自建物业并运营，自建物业巨大的资金压力是很多零售企业难以承受的。

　　中国步行商业街工作委员会主任韩健徽说：“品牌开发商和零售商进军商业地产特别是采取购地自建的模式，首先要有清醒的头脑。这个模式在一线城市，乃至于二三线城市的中心区是不适合的，道理很简单，地价很高，购地自建的模式不适合一二线城市的中心区，如果不符合这些条件，环境再好也不能碰。”

　　而对于购买商业物业的人或企业来说，投资回报率的考核与住宅也不相同。商铺主要是从经营获利和物业增值两部分中来。凌家彦说：“零售企业在购买或租赁一处物业时，会预估营业状况和获利情况，如果物业成本过高甚至高过企业自身获利，哪个企业都不会做亏本的买卖。零售企业投资商业地产的最大优势在于，当市场出现物业过剩时，零售商可以凭借自身优势将物业改为自营，来规避风险。”

　　市场契机

　　“楼市新政”、“国十条”等一系列政策，都是在一定程度上对住宅商品房的限制，但对商业用途的地产并未出台规定，这无疑成为整个市场风向扭转的关键。商业项目仍然沿用以前的信贷门槛，而目前这一门槛已和住宅基本持平，原先的劣势基本不复存在，这对一度被低估的商业地产可以说是迎来新的利好和机遇。

　　对于投资者来说，最为关注的是投资回报，住宅类项目在政策的打压下投资成本升高将导致回报持续走低，市场资金过剩，需要寻找出路，从住宅市场撤出的资金也将寻找新的市场和机会进行投资。

　　北京东方国泰地产经纪公司总经理李沐天表示，从目前市场情况来看，商业项目的租金回报仍旧较高，投资商业地产依然能取得不错的收益，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新选择。因此商业地产很可能成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。

　　同时，宏观调控对住宅类地产过快增长产生有效抑制后，一些住宅地产商会转向商业地产开发来持续经营及弥补盈利的不足，这对商业地产产品质量的提升和供应增长都会起到促进作用。

　　“此外，随着国家对房地产政策调控的不断出台，商业地产也成为避开政策风险的新的利润增长点。目前国家对商业地产的调控力度不大，反而在不断出台拉动内需的政策，房地产商对未来商业地产的发展前景非常看好。这也是目前出现商业地产投资潮的一个主要因素。”王永平分析。